쉽게 이해하는 월세와 전세(+전세자금 대출). 90년대 시절과는 다르게 결혼을 포기하면서 1인 가구가 늘어나는 추세이며, 20대부터 빠르게 독립을 하는 경우도 늘어나고 있습니다.
자취를 고민하는 분을 위해서 월세와 전세에 대한 가장 기본적인 개념만 쉽게 설명해 보도록 하고, 부동산에 관하여 가장 많은 말이 오가는 ‘전세자금 대출’은 도대체 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
월세란 무엇인가?
월세란 말 그대로 매달 세를 내면서 집을 빌리는 개념으로 2년 계약이 가장 많으며, 1년 단기나 4년 장기 계약을 하기도 합니다.
부동산을 방문하거나 부동산 앱을 통해서 집을 알아보실 때, 보증금과 월세 구분을 ‘1000/50’ 이런 식으로 표시하곤 하는데요, 이때 1000은 보증금 1000만원, 50은 매달 집주인에게 줘야 하는 월세 50만원을 뜻합니다.
보증금이 높아질 수록 선택할 수 있는 집의 폭이 넓어지며, 신축이나 구축 차이, 집 크기, 방 개수, 층, 위치에 따라서 보증금과 월세의 가격이 달라질 수 있습니다.
보증금은 왜 있는 걸까?
월세를 계약할 때, 보증금을 넣고, 매달 정해진 날짜에 월세를 집주인에게 지불하게 되는데요, 이때 보증금은 집주인이 만일에 사태에 대비하기 위한 보증을 받는 액수입니다. 은행도 개인의 신용도와 연체 이력, 직업을 확인하고 돈을 빌려주게 되는데요, 집주인 입장에서는 세입자의 신용도를 알 수 없기 때문에 월세를 정해진 날짜에 받는다는 확신이 없습니다.
따라서 집주인은 매달 월세를 받지 못할 것을 우려하여 보증금이라는 돈을 받는 것인데요, 월세를 장기적으로 미납하게 될 경우 세를 보증금에서 차감할 수 있도록 하는 보호 장치인 셈입니다.
물론 보증금은 월세 계약이 끝나는 동시에 돌려받을 수 있는 돈입니다.
아무리 보증금에서 차감할 수 있다고 하더라도 계약서상 계약을 이행하지 않을 경우 주택 2개월, 상가 3개월 이상이 지나면, 집주인이 세입자를 쫒아낼 수 있는 권한이 생기게 됩니다. 신용을 잃지 않도록 월세를 미납하는 일은 되도록 없어야 합니다.
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전세란 무엇인가?
전세는 우리나라에만 있는 계약 방식으로 집주인은 집을 빌려주는 대신, 세입자는 돈을 빌려주는 것이라고 생각하시면 됩니다. 계약 기간은 월세와 동일하게 원하는 기간 계약이 가능하며, 보통 4년 계약이 일반적입니다.
부동산에 표기된 ‘전세 2억’이란 뜻은 해당 집을 빌리기 위해서 2억이라는 돈을 집주인에게 계약기간 동안 맡기면 된다는 뜻입니다.
전세금은 계약이 끝나고 세입자가 다시 돌려받는 돈이기 때문에 무조건 세입자가 좋고, 집주인 입장에서는 손해라는 생각을 하실 수 있습니다. 전세의 경우 보통 억대의 계약이 일반적이기 때문에 집주인 입장에서는 전세금으로 목돈을 마련하게 되는 것입니다. 이 돈으로 이자를 만들어 낼 수도 있으며, 투자를 통해서 큰돈을 벌 수도 있기 때문에 기회를 마련하는 것입니다.
따라서 전세 계약을 하는 것이며, 반대로 세입자 입장에서는 집을 대여하는 대신 목돈을 잃게 되는 것입니다. 또한 물가 상승률을 고려한다면, 집값은 꾸준하게 오르지만, 돈의 가치는 하락하게 되죠. 4년이라는 시간은 긴 시간이기 때문에 집주인 입장에서는 절대 손해가 아니랍니다.
전세 사기
전세 사기라는 말 많이 들어보셨을 텐데요, 계약 기간이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 전세 사기라고 합니다. 앞에서 집주인은 전세금으로 투자의 기회를 얻는다고 말씀드렸는데요, 무조건 성공하는 절대적인 투자는 없기 때문에 잘못 투자하거나 시기가 맞지 않는 경우 전세금을 세입자에게 돌려주지 못하는 것입니다.
전세 사기가 큰 화재를 일으켰기 때문에 부동산 계약 이전에 세입자를 보호하는 법적인 장치는 충분히 있습니다. 무조건 사기꾼이 나쁘지만, 전세 계약 이전에는 충분한 공부를 통해서 사기를 예방하는 것이 세입자 최소한의 역할입니다.
전세자금 대출이란?
전세에 대해서 알아보시다가 전세자금 대출이란 말도 덩달아 많이 들어보셨을 겁니다. 말 그대로 전세금을 대출해 주는 제도로 일반 대출과 차이점이 있습니다.
전세금을 보면, 대부분 억대에 달하기 때문에 전세금이 부족하거나 부담될 수 있습니다. 하지만 일반 직장인이 억대에 달하는 대출을 받는 것은 쉽지 않은데요, 전세자금 대출은 조금 다릅니다.
전세자금 대출은 돈이 사용되는 목적이 전세금으로 들어가는 것이 분명하여 원금을 회수할 수 있으므로 은행 입장에서 리스크가 적습니다. 이런 이유로 전세자금 대출 자격 요건은 생각보다 허들이 높지 않습니다.
가장 많이 착각하는 것이 은행에서 빌려준 전세자금 대출 돈을 모두 갚아야 한다고 생각하시는 분이 있는데요, 원금은 집주인에게서 회수하기 때문에 빌린 돈의 매달 이자만 납입하시면 됩니다. 월세의 개념과 비슷한데요, 은행이 돈을 빌려주고 매달 월세라는 이자를 낸다고 생각하시면 편합니다.
하지만 전세자금 대출은 100% 전액이 나오는 것이 아니며, 평균 80% 대출이 가능하기 때문에 나머지 20% 잔금은 본인 돈으로 해결해야 합니다. 전세금 자체가 워낙 비용이 많이 들기 때문에 사회초년생에게는 20%의 금액도 큰 부담이 될 수 있습니다.
정리
월세와 전세에 대해서 쉽게 이해할 수 있도록 풀어봤는데요, 사실 단어에 그 뜻이 포함되어 있어서 어려운 건 없습니다.
월세- 보증금을 집주인에게 거치하고, 매달 집주인에게 세를 지불하여 일정 계약 기간 동안 집을 대여하는 계약 방식.
전세- 계약기간 동안 집을 빌리는 대신 집주인에게 돈을 빌려주는 계약 방식.